打破“停车难”困境，停车场如何实现超级变现能力？-阳光海天官网

如今停车难成为制约商业体发展的大痛点。不过，在痛点中也隐藏着车场资产管理对于商业综合体资产价值提升的可观空间，停车难是困境，同时也是机遇。

据统计，年初时购物中心停车场数量达到58.6万个，停车场建筑面积为2280万㎡，几乎是总商业建筑面积的30％。伴随着需求的不断增加，作为购物中心的重要配套设施的停车场，不止承担着基本的停车职能，还承担着与场内商业运营管理行程有机结合的重要任务。

越来越多的商业地产运营者意识到，设计合理、泊位充足、拥有良好管理水平的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。
合理的停车场应该是商业体量和停车位数量构成科学比例，而现在很多商场存在刻意多建，超出指标，造成资源浪费。此外，不合理的动线设计造成停车效率低下，无法实现智能化导致管理成本居高不下等等也是商场车场管理普遍存在的问题。这样的情况下，车场管理技术革命能够为商场资产价值再生带来的可提升空间就显得格外可观。
11月22日，在赢商网于北京·阳光海天总部举办沙龙活动，以“车场资产管理助力商业综合体资产价值提升”为题展开讨论，各位嘉宾在观点的碰撞中寻找优质答案。

对话嘉宾

康景物业集团联席总裁 刘铭

华侨城商业副总经理 刘劲

金科股份华北区域公司商业地产部总经理 何山壮

贝壳时代互联网文化创意产业园 副总经理 申通

和昌资管运营管理中心总经理 张志远

天津阳光新业广场购物中心 副总经理 张钰

廊坊大拇指广场总经理 段彬

中国香河云天国际广场总经理 石伟峰

喜隆多新国际购物中心商管部副总经理 江欣

华远商业物业工程总监 康荣峰

盈石（北京）资产管理有限公司 运营中心副总经理 杜研

高力国际华北区物业及资产管理部 专案经理 高祺

保利物业管理（北京）有限公司 前介交楼维保服务中心 经理 冯薇薇

觅食森林 招商总监 王嘉

金宝汇购物中心工程部经理 田海建

大兴绿地缤纷城物业工程部经理 陈君红

阳光海天董事长兼CEO 闫亮

阳光海天停简单创始人、副总裁 刘保君

赢商网华北区域中心总经理 卫芃

（排名不分先后）

交流分享

沙龙开始，阳光海天董事长兼CEO闫亮带来关于《中国停车行业价值及发展战略》的主题分享。

闫亮表示，其实停车作为个逐渐被认知的资产，也是在这几年大家才认识到。据统计2018年汽车保有量三个多亿。年增速达两千多万辆，是所有当中快的。到2019年，中国汽车总量定是超过美国的。
从2015年开始，逐渐大家意识到了停车不是单纯的从地产作为资产的角度或者作为运营角度的补充，发现停车难是个社会话题，每个城市都面临，停车逐渐被大家认知。
阳光海天从2015年开始做转型，更多的是关注停车方案的解决，更多的去关注停车资产的价值。对于中国停车市场的分析，为大家提供几组数据。

点是资产规模。目前在中国很少有城市能够满足1：1.3的配比，基本是1：0.5，就是车跟车位的配比是小于1：0.5的，严重不足。中国现在有效的车位数量总数大概是1个亿的车位，可以市场化交易的，就是能够进行产权或者长期经营权交易的，将近两千万，对应的资产规模是大概将近两万亿的资产规模，而且这是快速增长的。
第二，车位增量需求。国内车位资源稀缺，至少有五千万个停车泊位缺口，同时这个缺口还在动态扩大。阳光海天参与些城市的公共资源、公共土地，原来是些公共的场景的土地，来新增停车泊位。这是个将近十万亿规模的投资机会。
第三，停车费的交易规模。马路边划线的汽车泊位每年交易规模大概在900多亿，在路外商业类的停车场，每年交易规模大概是4200亿。到2021年，中国停车费的年度交易规模大概是万亿左右。
第四，后期服务的交易场景，流量入口。停车场毫无疑问是后汽车服务重要的入口。
阳光海天目前在全国共管理了300多个大型停车场，12年的时间，覆盖了20多万车位，在全国40多个城市都有我们运营的项目。这20多万车位在中国还是排名，排在我们后面的运营公司很少有超过5万的。阳光海天虽然是中国，但是其实跟国外的同类公司比有巨大差距，他们是经过二三十年的发展。但中国的车位的数量、总量需求是的，所以在中国有比较大的比较空间。

在闫亮对国内停车行业进行精彩分析之后，停简单创始人VP 刘保君也进行了《从停车体验到新商业时代的资产价值再生》专项分享，揭秘停车场资产管理的技术与资产价值再生的原理。

刘保君首先讲述中国商业停车的现状，他表示：“现场中国停车对车主和业主方都存在痛点，对于车主方来讲，现金缴费、排队、费用不透明、找车位浪费时间等；对于业主方来讲，运营成本高，停车场收益低，停车场空间利用率低。”
如何让大数据助力中国商业停车价值提升？
刘保君表示：“通过停车场的智能化升级，停车经营数据将上传至后台，会规避掉人为收费过程中产生的所有灰色利益链条，并且能成功解决商业项目停车难问题。比如朝阳大悦城的停车系统，通过我们的全面升级，停车缴费已经实现了用app、微信公众号还有架设的自主缴费机，能非常便捷的停车缴费，由此带来车流的剧增，为商业的引流带来的无限价值。”
在分享的第二部分内容，刘保军介绍了停车场的场景塑造，他认为停车场里面的可以延伸出多种场景，将会为停车场空间价值无限赋能。
比如汽车服务场景，可以布局汽车美容、代客泊车、分时租赁，这些业态将会大提升车主体验感并增加消费者黏性。

充电场景。新能源汽车车主可以在商场里面购物的同时，新能源汽车去充电，整体的购物体验都是非常好的提升。
广告场景。像适当的推送停车场内的坡道广告、闸道广告，既能提升商业收益，同时又能满足消费者的诉求。
仓储场景。对于停车场内和商业体内的自助仓和自助柜，也是停车场非常好的价值的提升和延伸。
刘保君也对智慧停车表达了看法，他认为智慧停车将成为众多万亿级新兴产业的资源交汇点。他表示：“通过智能车派识别系统，停车场内的导视系统会精准的引导车主到空余位置进行停放，离场的时候，通过手机app、场内架设的二维码、电梯厅和自助缴费系统，可以从多渠道进行缴费服务。”
因为停车场的满意度是建筑体满意度非常重要的个部分，所以停简单在改造完的停车场，周转率、车位利用率、日均车流、电子优惠和线上系统交易、会员系统对接、电子支付等等也都有了显著改善，用户的满意度是非常高的，且为整个物业服务提升了很多价值。

在参观阳光海天集团总部的远程控制中心后，沙龙进行研讨环节，进步探究购物中心与车场资产管理间的微妙关系，车场资产管理又将如何助力商业综合体实现资产价值提升。

赢商网华北区域中心总经理卫芃主持研讨环节，表示目前城市、商业项目停车难的问题都存在，请各位嘉宾交流下经验，或者提出疑问。

华侨城商业副总经理 刘劲

从停车场管理上来说，将设计、建设这些前期细节方面综合起来都达到满意的标准，实际上才是终我们车场资产增值的重要的环节。
如果前期规划阶段没有做好导致停车场的拐弯半径不够、层高不够、动线设计不合理，实际上后期软件再介入时都是很困难的。
现在停车的时候大家有个感受，有时候找车位倒不是很担心，主要是出入口。比如购物中心怎么让客人便捷的找到停车场入口，实际上这是每个顾客从心理上暗示上关心的些问题。

康景物业集团联席总裁 刘铭

停车场这个资产的价值大家都很看好，但实现起来很困难，个是运营的利润困境，个是变现的能力不足。从车位价值来讲，有个挑战，互联网会推翻掉，对于购物中心来讲，车位是利润文化还是成本文化，其实它是成本文化，对于单纯谈钱来讲，其实停车场这部分是个传统，但是它是服务模块，停车的体验感对人的心态影响非常大。所以我们希望解决车场的问题，延伸到能解决商业地产的些所谓低价值资产的变现或者是杠杆加上去，还有人买单的事情。

金科股份华北区域公司商业地产部总经理 何山壮

对于国内产权式商业街区来说，停车场的管理是需要急迫解决的问题。包括初建时产生大量的不合理空间，包括很多机械车位，怎么样把机械车位的价值置换出来，都是需要认真考虑的问题。
我相信随着地产进入下半场之后，很多开发商持有大mall的机会越来越少，相反来讲，停车场怎么管、怎么运营、怎么产生收益、怎么样反哺商业团队，我认为这部分是个很大的市场，而且是个被地产人自己看low了的低效资产，但这是个很好的市场机会。

盈石（北京）资产管理有限公司运营中心副总经理 杜研

我们在做项目前期研策阶段，已经开始考虑到停车场阶段部分的研究。包括它的些车流的动线，包括肖像等等。其实商业在前期研测阶段，就应该考虑后期精细化运营的切入点。在后期做运营的时候，也会发现真正在停车场这种运营管理当中也会存在很多问题，例如当商业项目地下停车场与住宅停车场融在起，商业停车位数量很少的情况下，如何解决停车位问题。

喜隆多新国际购物中心商管部副总经理 江欣

喜隆多作为京西的大型综合购物中心，坐落于即将建成的苹果园与金安桥两个交通枢纽之间，紧邻冬奥组委，随着区域经济不断发展、人流量不断提升以及北京东、中、西部的贯通步伐不断迈进，也出现了些亟待解决的问题：苹果园与金安桥两个交通枢纽之间的区域，不仅喜隆多顾客停车难，周边的居民停车难并逐渐成为社会广泛关注的问题，也逐渐成为影响百姓出行、区域发展重要因素之，以致影响百姓幸福指数的因素之；非常荣幸我本人也是石景山区人代代表，也准备在今年的代表提案中提及此案，也希望和阳光海天起就此问题做个精细的梳理和调研，为即将建设完成的京西两大枢纽助力！为周边居民出行便捷助力！

保利物业管理（北京）有限公司 前介交楼维保服务中心 经理 冯薇薇

本次是代表保利地产来参加这次沙龙，感觉非常荣幸。我认为今天讨论的车场资产管理助力商业综合体资产价值是个很好的角度。

在地产开发下半场，以后可能拼的是开发商运营的能力，停车场的收益是我们之前没有关注到的点，经过大家的分享，我认为停车场以后还是很有价值增长的、变现能力的，值得地产人投入更多的关注。